Чистая сделка: признаки опасности при покупке жилья

Приобретение собственной квартиры является одной из главных целей в жизни для большинства россиян, так что знание рисков и возможных подводных камней, которые могут подстерегать их при совершении сделки, станет не лишним для каждого.

Чего ждать, кто виноват и что делать?

Статистика — вещь неумолимая, она говорит, что в 85-90% случаев при покупке недвижимости граждане сталкиваются с проблемами разного рода, среди которых бывают настолько серьезные, что можно и лишиться столь желанной квартиры.

Наиболее часто встречающиеся ситуации:

• поддельные документы;
• нет права собственности;
• наличие несовершеннолетних собственников;
• скрытые собственники и жильцы;
• оспоримые сделки;
• ничтожные сделки.

Также немало подводных камней всплыло после введения программы материнского капитала. Дело в том, что деньги на рождение второго и последующих детей выделяются на конкретные цели — улучшение жилищных условий всей семьи, и обычно их используют для погашения долга по ипотеке или в качестве первого взноса за квартиру. Но это требует наделения детей долями, что родители делают не всегда.

Страдают в итоге новые покупатели такой квартиры — проверим продавцов на право собственности, но не убедившись в наличии скрытых жильцов или требовании о выделении долей их детям, они рискуют потерять квартиру уже после совершения оплаты. Если сделку признают ничтожной, то в перерегистрации права собственности будет отказано.

Оспоримые сделки против ничтожных

В Гражданском кодексе РФ, ст. 167, п.1, прописаны случаи, когда продажа квартиры может быть признана недействительной, и договор купли-продажи не будет признан, как и право новых собственников на жилье. Причем сделки могут быть оспоримыми, а могут ничтожными — и это разные случаи.

Оспорить уже совершенную сделку могут только лица, заинтересованные в соблюдении прав — и делается это через суд или в личном порядке. В своем обращении в суд они должны указать, каким образом их права были нарушены или не учтены.

Суд рассмотрит обстоятельства совершения сделки, ознакомиться с доводами обеих сторон, в результате чего сделку можно будет признать или действительной, или недействительной. Довольно часто одна угроза об обращении в суд заставляет новых собственников заплатить, хотя по закону они могут победить их. Один из методов мошенничества — внезапное появление неожиданных желающих оспорить договор купли-продажи.

С ничтожными сделками все не так просто — в их случае можно сразу заметить, что весь процесс по покупке недвижимости шел с очевидными нарушениями законодательства и прав кого-то из участников. Обычно это говорит о том, что сделка изначально была недействительна, и поделать тут ничего нельзя.

• отсутствие права собственности;
• поддельные документы;
• нарушение прав третьих лиц;
• недееспособные владельцы;
• сделка с ребенком;
• фиктивная продажа/покупка;
• притворная сделка;
• жилье арестовано;
• т.п.

Ничтожной сделку может признать только суд, но подобное преступление грозит куда большими проблемами. Так, срок исковой давности по ним составляет 3-10 лет, тогда как для оспоримых сделок — лишь 1 год.

Именно поэтому эксперты рекомендуют не только тщательно проверять все документы и обстоятельства до подписания документов и передачи денег, но и делать титульное страхование на квартиру на 10 лет — в самом плачевном случае можно будет получить полную стоимость жилья по страховку, а при хорошем исходе через 10 лет после совершения покупки требовать признания ничтожности сделки уже нельзя.

Читайте также:

Сделка с жильем: в каких случаях обращаться к нотариусу

Сделка с жильем: правила показа и просмотра квартиры

Сделка с жильем: продаем и покупаем квартиру выгодно

Сделка с жильем: риски при продаже квартиры