В среднесрочной перспективе я вижу снижение ввода жилья — Наталья Круглова

О перспективах строительной отрасли в Москве и регионах, о том, как отразятся на ценах изменения в законодательстве, и о последствиях перехода на проектное финансирование в программе "Вся правда о недвижимости" рассказала генеральный директор компании "Метриум" Наталья Круглова.

— Сейчас в планах правительства увеличить количество ввода квадратных метров жилья в России с 80 до 120 млн. А спрос выдержит это предложение?

— Если мы говорим об обеспеченности населения жильем, то важно отметить — в нашей стране этот показатель один из самых низких в мире. В целом по России на человека приходится 25 метров, а в Москве — 20 метров. Во всех развитых странах этот показатель выше. В Америке он доходит до 50 метров, и даже в Китае приходится 28 метров на душу населения. Поэтому когда государство обещает ввести 120 миллионов квадратных метров, мы понимаем, что это примерно 1 кв. м. на человека в год, что немного. По самым грубым расчетам даже до китайского уровня благополучия, нам надо вводить такие объемы минимум 8 лет. Но есть и вопрос спроса. Доходы населения падают с 2014 года (и еще в 2017 году демонстрировали спад), в среднем за последние 3 — 4 года граждане потеряли в своей платежеспособности не менее 10% располагаемого дохода. На этом фоне мы не можем говорить о росте платежеспособного спроса. Конечно, он не растет. Другой вопрос, что государство проводит политику по стимулированию спроса с помощью ипотеки и снижает ставку. Ипотека снизилась где-то на 1,75% за год, достигнув 9,5%, и показала рост на 37% в рублевом выражении.

— Правильно ли говорить сейчас о том, что в будущем возрастают риски самих застройщиков на фоне изменяющихся правил в строительной сфере? Как это повлияет на потребителя?

— Да, у застройщиков, безусловно, риски возрастают, в то время как вся программа законодательных изменений 218 ФЗ направлена на то, чтобы снизить риски покупателя. В период перехода ситуация будет следующая: те, кто начал продажи, получил разрешение на строительство, там, где начались вторичные продажи, до 1 июля 2018 года они и продолжаться по договорам долевого участия. Мне кажется, что это совершенно адекватный инструмент защиты дольщиков. И 214 ФЗ в достаточной степени защищает потребителей, и мне кажется, что те, кто покупает квартиры на рынке сейчас или в ближайшие полгода, могут быть спокойны в отношении защиты своих прав. Далее вступают в силу поправки 218-го закона, которые сильно меняют рынок для застройщика, и как раз в этой ситуации его риски значительно вырастают. Рынок, безусловно, будет укрупняться, будут уходить застройщики, которые не смогут выдержать дополнительных поправок.

— Вы имеете в виду вопрос финансирования, те требования, которые предъявляются к возможностям застройщика?

— Да, но дело в том, что эти требования, на самом деле, выглядят очень жестко по отношению к застройщикам. И застройщик полностью лишается доступа к дешевым, фактически бесплатным деньгам населения. Все эти средства они будут получать через банк. Банк деньги бесплатно не дает. Да, наверное, он снизит стоимость денег на проектное финансирование, но у застройщика уже не будет доступа к бесплатному ресурсу.

— А правильно ли я понимаю, что переход на проектное финансирование неизбежно повлияет на цены в сторону роста, не говоря уже о том, что дольщик, как таковой, просто не будет участвовать в процессе. Соответственно, покупка на этапе котлована, пусть с рисками, уже будет невозможна?

— Здесь две части ответа. Бытует распространенный тезис о том, что после 1 июля 2018 года невозможно будет купить строящееся жилье. На мой взгляд, это не так — в законе это не так прописано. По сути никто не запрещает покупать строящееся жилье. Просто эта сделка все равно будет происходить при участии посредника — банка. Так устроена довольно обширная европейская практика. Ты можешь купить жилье с дисконтом на этапе строительства. И фактически этот дисконт — бонус за срок пользования твоими деньгами как дольщика. При этом обеспечивается полная защита. В любом случае в итоге мы имеем титул на объект недвижимости. Все риски аккумулирует банк и зарабатывает на этих рисках. Именно поэтому он становится ключевой фигурой.

— Есть еще какие-то последствия того, что банк становится таким полноправным участником строительного процесса?

Да, сейчас ведущая роль в этом процессе будет отведена банку. Банк становится не только инструментом по получению финансирования для застройщика, но и полноправным игроком рынка, с регулирующей функцией, в том числе. И как раз банк становится той стороной, которая управляет рисками. Оценивает их и управляет. Рынок ДДУ — фактически рынок опционов. О чем никогда не говорили вслух, но по факту ДДУ — это опцион, и он может реализоваться, а может не реализоваться. И собственно, заложенный в него дисконт не плата за пользование деньгами, а дисконт за риск. Но при этом государство обязывало застройщика принять на себя все риски. То есть возникала диспропорциональная схема, когда покупатель получает выгоды, а на застройщике остаются риски. При этом действительно иногда застройщик не справлялся с этими рисками, начинал ими манипулировать, и дальше мы получали обманутых дольщиков. Сейчас эта схема становится, мне кажется, более взвешенной, в цепочку встает банк — это профессиональный игрок, который способен оценить профессионально риски проекта, и собственно, стоимость его услуг будет зависеть от того, как он оценивает перспективы этого проекта.

— Почему-то все равно видится какая-то несправедливость, потому что застройщик получается самым зависимым от всех звеном. С одной стороны — это именно та пчела, которая делает мед, а с другой стороны, он же обложен со всех сторон. Сможем ли мы выполнить план на 120 млн новых квадратных метров? Или будет тяжело ближайшие, скажем, два-три года, через какой-то переходный период?

— Да, будет временной лаг, в течение которого будет накапливаться эффект от принятых мер. Действительно, в среднесрочной перспективе я вижу снижение ввода жилья. Потому что произойдет укрупнение рынка, не все застройщики смогут справиться с новыми требованиями. И, по большому счету, у застройщиков нет мотивации вводить больше жилья, кроме озвученного им поручения. Наверное, сейчас изменения в законодательстве, как любое изменение правил игры подталкивает к решению более консервативному: строить меньше, но дороже. Поэтому, если говорить о потребителе, если есть возможность решить квартирный вопрос сегодня, лучше это сделать.

— А вы не думаете, что те цифры, которыми вы подтверждали высокий спрос, иллюстрируют как раз не возможности потребителя, а их опасения на фоне туманного будущего строительной сферы?

— Вы знаете, профицит будет давить на рынок, и не даст разогнаться ценам даже при сокращении объема ввода. Треть рынка новостроек, которая была реализована в 2017 году не сравнима с двумя третями, которые сейчас остаются нереализованными. Надо понимать, что еще треть — это мало ликвидные проекты. Они будут дешеветь, и невидимая рука рынка так или иначе справится и с этим, если снова не поменяется регулирование. Постепенно, за счет дисконта низко ликвидные проекты уйдут с рынка. Да и рост цен, скорее всего, будет очень мягким. Плавное снижение объема стока, мы тоже будем видеть в среднесрочной перспективе 2-3 года, может быть 5 лет.

Комментарии
В "Зените" заявили, что ситуация у Кокорина постоянно ухудшается
"Это не аннексия": депутат Госдумы о паспортах РФ для жителей ЛДНР
Украина планирует "жесткую блокаду Крыма" силами НАТО - мнение
Путин призвал размещать центры прибыли за пределами Москвы
Первый президент Украины попросил Россию сделать шаг навстречу
Эстонская смута: Россия - жупел, но поможет
Как смартфоны разрушают семьи
ЦИК Украины подвел итоги выборов президента: Зеленский победил
Плавучая АЭС "Академик Ломоносов" успешно прошла испытания
Чем ответит Москва на новый "капкан" НАТО для Черноморского флота России?
Глава МИД Украины осудил решение России дать паспорта жителям Донбасса
Бывшему СССР не на что с уважением смотреть на Украине
Дале Грибаускайте посоветовали взять пример с президента Эстонии
Как смартфоны разрушают семьи
Дале Грибаускайте посоветовали взять пример с президента Эстонии
Бывшему СССР не на что с уважением смотреть на Украине
В Москве заявили, что НАТО следует прекратить военную активность у границ РФ
ЦИК Украины подвел итоги выборов президента: Зеленский победил
Глава МИД Украины осудил решение России дать паспорта жителям Донбасса
ЦИК Украины подвел итоги выборов президента: Зеленский победил
Захарова прокомментировала заявление МИД Украины о "хамстве российских дипломатов"