Без агента: квартира на выгодных условиях

"Правда.Ру" решила рассмотреть такую проблему при купле-продаже квартиры, когда непосредственно перед сделкой агент по недвижимости вдруг меняет цену, увеличивая ее (причем иногда на очень значительную сумму), или открыто требует взятку, в противном случае грозясь развалить сделку. Разобраться в этом непростом вопросе нам помог адвокат Алексей Манаков.

— Вот неприятно, когда у людей ипотека, вариант вроде найден, завтра ехать в банк закладывать деньги в ячейку, а тут агент вдруг объявляет "ребята, плюс полмиллиона, иначе сделка не пройдет". Алексей, что делать в таком случае? Ведь изначально подписано соглашение об авансе.

— Получив информацию от агента, что сделка будет на других условиях, мы должны обратиться к тому же агенту в установленный предварительным договором срок и заявить, что мы готовы заключить сделку. Опять же к нему мы письменно обращаемся со своим вариантом договора купли-продажи и ждем реакцию.

Если агент в данном случае говорит "нет, извините, мы передумали", то мы отвечаем (и законодательство нас защищает), что нельзя в одностороннем порядке отказываться от договора. То есть мы имеем право обратиться в суд с требованием понудить продавца заключить сделку на ранее озвученных условиях.

— Ну, агент в таком случае просто машет ручкой и говорит "ребята, хотите в суд, идите в суд, а я тем временем продам квартиру, причем за большие деньги".

— В этом случае надо всегда действовать оперативно: подготовить исковое заявление, обратиться в суд… Одновременно мы просим у суда применить к данной квартире обеспечительные меры. В частности, мы просим суд запретить совершать сделку с данной квартирой до того, пока мы не рассмотрим дело в суде по нашему иску.

Подготовка к сделке

— Алексей, есть еще такая проблема, когда в ходе подготовки к сделке агент не подпускает покупателя к продавцу квартиры вообще. То есть продавец квартиры появляется только в последний момент, уже непосредственно на подписании договора купли-продажи.

— Я скажу, что это очень рискованная ситуация, потому что при заключении, например, предварительного договора с агентом, мы должны понять, есть ли у него полномочия заключать договор.

Нам нужна доверенность, натуральная в том числе, что собственник уполномочивает этого человека действовать в своих интересах, в том числе с правом заключения предварительного договора с конкретной квартирой по конкретной стоимости.

И желательно все-таки увидеть этого продавца, потому что бывают случаи, когда человек болен, недееспособен, а за его спиной продают квартиру. Поэтому отдавать деньги, аванс, не видя продавца, это большой риск.

Нотариальное удостоверение договора требуется обязательно в следующих случаях:

продажа доли в квартире постороннему лицу;
продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением.

— Вот еще такой момент. Нередко, если не в большинстве случаев, в предварительном договоре цена вообще не указывается.

— В таком случае договор вообще недействителен. Предварительный договор, как устанавливает Гражданский кодекс, должен содержать существенные условия договора основного, который стороны собираются заключить в будущем. А цена — это существенное условие, поэтому ее надо указывать.

Сроки размещения рекламы

— Люди еще очень часто обращаются с такой проблемой: внесли аванс за квартиру, вроде бы уже должно идти оформление, но в то же время продолжается реклама этой самой квартиры, причем с изменившейся ценой, гораздо большей. Можно ли как-то с этим бороться, например, запретить человеку подавать рекламу?

— Мы в свободной стране, поэтому в данном случае, что хотим, то и рекламируем. Но в данном случае, опять же, с момента, когда мы заключили предварительный договор, внесли какую-то плату, то мы уже связаны тем сроком, когда мы должны заключить основной договор, поскольку основное значение предварительного договора — это обязать стороны в тот срок, в который они договорились, заключить основной договор. — Я так понимаю, что все договоренности должны быть исключительно в письменной форме. Все правильно, да. И все денежные средства — только под расписку.

Читайте также: Без агента, или Сам себе риелтор

Полная сумма в договоре

— И вот еще такая распространенная ситуация: наши граждане, опасаясь законного налога в виде 13 процентов НДФ, подписывают договор на сумму, значительно меньше стоимости квартиры, а остальные деньги идут по расписке. В этом случае в предварительном договоре чего только не изобретают.

— Да, пишут про какие-то работы, дизайнерские проекты. Если, например, дойдет до суда, придется оспаривать сделку, то тут надо будет постараться доказать, что эта сумма в расписке — именно от этой сделки, а не откуда-то со стороны. Поэтому это всегда риск. Таким образом, выводятся деньги из самого предмета договора.

К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:

Наименование документа.Указывается заголовок — "Договор купли-продажи", а также дата и место (город/поселок) его заключения.
Стороны договора.Указываются ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
Предмет договора — квартира. Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь.
Суть договора.Указывается, что происходит именно продажа квартиры (а не ее дарение, сдача в аренду, и т. п.)
Цена договора.Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за квартиру.
Перечень лиц, проживающих в квартире, которые сохраняют право пользования квартирой после совершения сделки, с указанием прав этих лиц на пользование квартирой. Перечисляются члены семьи Продавца, которые на момент сделки остаются еще "прописанными" в квартире, и указывается обязательство и сроки их "выписки" после сделки.