Рынок жилья: больше всего пострадал бизнес-класс

В настоящее время рынок недвижимости переживает непростую фазу своего развития. Кризис оказывает влияние на все сегменты жилья, тем не менее, в элитном и эконом-классе присутствуют факторы, которые выполняют роль буфера, смягчая данное влияние. Основной удар принял на себя наиболее зависимый от кредитных ресурсов бизнес-класс, отмечают аналитики консалтинговой компании Blackwood, которая недавно провела исследование рынка жилой недвижимости бизнес-класса в Москве.

Как в интервью Bigness. ru рассказал управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, бизнес-класс оказался наиболее уязвимым также в силу масштабности проектов и наибольшей зависимости от кредитных ресурсов в отличие от элитного сегмента и отсутствия государственной поддержки в отличие от сегмента эконом-класса.

По словам нашего собеседника, в условиях кризиса застройщики бизнес-класса первыми заявили о замораживании перспективных проектов и предоставили скидки более значительные, чем в других сегментах жилья.

Более того, самые подешевевшие за время кризиса новостройки в Москве относятся именно к сегменту бизнес-класса.

По состоянию на март 2009 года средняя цена на новостройки бизнес-класса составила 205.2 тыс. руб. за кв. м ($6.05 тыс. за 1 кв. м). Впрочем, чуть более 3-х лет назад этот показатель был на уровне 83.5 тыс. руб. за кв. м ($2.9 тыс. за 1 кв. м).

На сегодняшний перспективы компаний, работающих в этом сегменте не самые лучезарные.

Бизнес пытается показать класс

Как рассказал наш собеседник из Blackwood, в текущей ситуации повышается вероятность ухода с рынка части компаний, смены акционеров в отдельных структурах, появления на рынке новых непрофильных девелоперов, а также укрепления позиций компаний, имеющих достаточный запас собственных ресурсов или стабильную внешнюю поддержку на более выгодных, по сравнению с рыночными, условиях.

Что касается спроса на жилье бизнес-класса, то в последние месяцы наблюдается некоторое повышение его объемов, рассказал К. Ковалев.

"Сейчас можно говорить о том, что "отложенный" спрос начинает медленно восстанавливаться и переходить в реальный, а показы завершаться сделками", — отметил он.

Впрочем, спрос предъявляется, в основном, на готовые объекты и на объекты со значительными скидками. Сегодня покупатели осуществляют тщательный отбор предложений, выбирая наиболее качественные объекты. Кроме того, большинство покупателей ориентировано на получение скидок.

А вот объем нового предложения в настоящее время сокращается, так как практически отсутствуют заявления о новых проектах со стороны девелоперов.

Однако этот тренд касается не только сегмента бизнес-класса. Объемы нового поступления планомерно снижаются во всех сегментах. Всё это в ближайшей перспективе может привести к тотальному дефициту нового предложения в целом по рынку.

Так стоит ли ожидать дальнейшего снижения цен на жилье бизнес-класса? Общей тенденцией данного сегмента в настоящее время является падение долларовых цен, в то время как рублевые демонстрируют положительную динамику, подчеркнул К. Ковалев из Blackwood.

По итогам первых четырех месяцев текущего года долларовые цены на новостройки бизнес-класса снизились на 12%, а в рублевом эквиваленте выросли на 4%!

Основные параметры жилья бизнес-класса:

Место застройки — жилье размещается вдали от промышленных предприятий и заводов, тюрем и кладбищ. Чаще всего район имеет развитую инфраструктуру, обилие зелени и отличную экологию. Нередко такой дом располагается рядом с парковыми и рекреационными зонами.
Придомовая территория — полностью обустроена и подходит для комфортного отдыха. Здесь может располагаться парковая зона и детская площадка, локации для прогулок и проведения досуга.
Внутренняя инфраструктура — предусмотрено все необходимое для беззаботного проживания, в частности: магазины, детские сады, фитнес-центры, салоны красоты и студии.
Парковка — в здании бизнес-класса должна иметься вместительная парковка для всех жильцов. Нередко — она может быть подземной. На территории стандартно должна присутствовать гостевая парковка с небольшим количеством парковочных мест.
Охрана — наличие охраны в зданиях бизнес-класса должно предусматриваться в обязательном порядке. Наличие консьержей во всех подъездах, видеонаблюдение на территории комплекса и охранники — это обязательное условие безопасности и повышенной защиты проживающих здесь людей.
Наличие собственных коммуникаций — бизнес-жилье должно иметь автономное теплоснабжение и электрификацию. Кроме того нередки варианты с собственными полноценными службами эксплуатации и чистоты. Все это позволит проживать на территории, не завися от настроения городских служб.
Отделка — как внутренняя, так и внешняя отделка должна выполняться качественно и из хороших материалов. Особое внимание в зданиях бизнес-класса должно уделяться дизайну коридоров, подъездов, лифтов.
Площадь — квартиры класса "бизнес" существенно больше по площади квартир класса "комфорт". Нередко они могут иметь высокие потолки и кухни увеличенных размеров. Да и сами подъезды должны быть просторными. Балконы и лоджии в такой квартире — обязательны.

Возвращение к докризисному уровню

В целом оживление рынка, при условии, что новых потрясений как в финансовой сфере, так и в экономике происходить не будет, возможно, к осени, прогнозирует управляющий партнер компании Blackwood. Однако к докризисным уровням рынок сможет вернуться не раньше 2010 года.

В более долгосрочной перспективе повышательный тренд на рынке восстановится. С одной стороны, это будет вызвано существенным сокращением объемов нового предложения: девелоперы будут вынуждены отказаться от реализации ряда проектов, сроки реализации отдельных проектов будут отложены.

С другой стороны, спрос может активизироваться достаточно быстро: сниженные цены привлекут инвесторов, играющих на повышение рынка, а также покупателей, неудовлетворенных жилищными условиями.

Таким образом, в долгосрочной перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в городе сохранится.

Вместе с тем, есть и иное видение ситуации. Президент некоммерческого партнерства (НП) "ЦентрРегион" Кирилл Шалин в интервью Bigness. ru заметил: "На мой взгляд, в наибольшей степени пострадало жилье эконом класса — жилье самой низкой ценовой категории, включая хрущевки, а также люксовый сегмент — жилье этого класса перестало продаваться и многие продавцы, не находя спроса за достойные деньги, предпочитают вообще убрать эту категорию — снять с продажи. Жилье бизнес класса пострадало как раз меньше всего".

Рынок жилья бизнес класса наименее волотильный, считает К. Шалин. "Этот рынок в наименьшей степени зависим от ипотеки, которая практически прекратилась. В большей степени от ипотеки зависит как раз люксовый сегмент и эконом класс. Поэтому рынок жилья бизнес класса является наиболее устойчивым", — подчеркнул наш собеседник из НП "ЦентрРегион".

В России значительно сократилось жилищное строительство

В России могут появиться "путинки" вместо "хрущевок"