Купил квартиру – готовься съезжать: сделку может расторгнуть суд

Если после счастливых 5-10 лет проживания в долгожданной собственной квартире к вам постучали в дверь и вручили повестку в суд на процесс по лишению вас права занимать эту жилплощадь, знайте – вы купили юридически «грязное» жилье. Даже не сомневайтесь, с этих самых пор «веселая» жизнь вам обеспечена.

Не исключено, что бывшие владельцы квартиры при ее продаже нарушили право одного из членов семьи. Ведущий специалист по работе с клиентами юридического бюро «Н.Петелина» Оксана Золотарева говорит, что причин для расторжения сделки при купле-продаже, обмене или размене жилья множество. Всех и не перечислишь.

Юрист приводит в пример недавний случай, когда внебрачный сын умершего собственника, спустя несколько лет после его смерти, случайно узнал о родстве и о принадлежавшей отцу жилплощади. По закону незаконнорожденный был вправе наследовать долю в его квартире. Молодой человек подал в суд.

На тот момент вдова уже продала квартиру и поделила деньги с общим ребенком умершего. В итоге, повестка в суд пришла на имя новых владельцев жилья, совершенно не причастных к семейным историям тех, кто продал им квартиру.

Круг участников разбирательства может быть неограниченным. Эту квартиру и до того могли перепродать ни один раз. Суд может расторгнуть каждую из этих сделок.

«Плохих» квартир на рынке жилья масса, говорит О.Золотарева. «Мы никогда не советуем покупать квартиру, в истории которой когда-либо встречалось наследование, продажа по доверенности или было судебное решение. Мы даже отказываемся от проверки таких квартир. Проще выбрать другую», – поделилась она с Bigness.ru.

Справка: Наиболее частыми причинами расторжения сделок с недвижимостью являются:

• нарушение прав несовершеннолетних и наследников;
• неправомерное участие в сделках недееспособных или ограниченных в дееспособности лиц;
• нарушение правил приватизации;
• несоблюдение права преимущественной покупки при продаже имущества (право любого участника общей собственности на предпочтительное перед посторонними лицами приобретение доли, продаваемой одним из участников по цене, за которую она продается);
• совершение сделок под влиянием заблуждения;
• сделки по заниженной стоимости и притворные сделки (например: заключение договора дарения вместо купли-продажи).

«Нечистые» квартиры предлагают и застройщики. Прежде, чем купить жилье в строящемся или только сданном доме, узнайте, все ли в порядке с документами. Желательно выяснить это в местном муниципалитете.

Случается, что застройщик не оформил вовремя договор на аренду участка. В этом случае муниципалитет сможет вменить ему это и претендовать на квартиры в построенном доме.

По данным крупных юридических агентств, по всем этим причинам ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более 2000 сделок с недвижимостью. Судебная практика свидетельствует, что количество подобных решений не снижается, сообщает РБК.

Основным обстоятельством создавшейся ситуации является отсутствие единого информационного поля, позволяющего установить достоверную информацию об объекте сделки, а также низкая юридическая грамотность населения, в том числе и риэлторов.

По словам генерального директора юридической компании «Бергер и Партнеры» Юлии Кондратенко, одной из причин этой печальной статистики является то, что большинство агентств недвижимости пытаются быть и риэлторами, и юристами в одном лице, то есть занимаются поиском, продажей, обменом недвижимости и сами же проводят юридическое сопровождение сделки.

Как считает специалист, «в данном случае невозможно избежать конфликта интересов, так как с одной стороны агентство заинтересовано, прежде всего, в получении прибыли, а с другой – должно соблюдать права клиента. Понятно, что в результате такой практики у риэлтора слишком велик соблазн поступиться интересами клиента в пользу извлечения прибыли от сделки », – говорит эксперт.

В любом случае полагаться на «авось» не стоит. Прежде, чем риэлтор уговорил вас купить квартиру, стоит обратиться к опытным юристам, и заказать «полную юридическую проверку квартиры». Лучше заказать проверку у профессиональных юристов и выяснить все тонкости судьбы квартиры.

Как правило, после юридической проверки отсеивается треть или половина квартир, наиболее подходящих клиенту по стоимости и другим параметрам, говорит О.Золотарева. В среднем своего рода «детективное расследование» занимает от пары недель до месяца. За это время опытные агенты изучают историю квартиры, начиная с момента постройки дома.

Для справки: даже не все банки, выдающие ипотечные кредиты занимаются такими доскональными проверками. В основном они учитывают историю, начиная с 1991 года, то есть, с тех пор, когда государство наделило всех правом приватизации.

Детектив и юрист по недвижимости в одном лице возьмет за услуги круглую сумму, порядка $3000, но это в среднем. Все зависит от времен постройки дома и количества проживавших в конкретной квартире до вас. Конечная сумма в некоторых случаях может достигать десятков тысяч долларов.

По словам нашего собеседника, чтобы узнать, не были ли нарушены права кого-либо из бывших владельцев, приходится сносить не одну пару обуви. Ищут их и в тюрьмах, и психоневрологических диспансерах, и за границей.

Опытные юристы не ограничиваются просто проверкой ордера на квартиру, договора купли-продажи, дарения или наследства.

Проверки квартир делят на официальные и неофициальные. Официальная информация предоставляется госструктурами, которые максимум, что могут предоставить, это – расширенные выписки из государственного реестра и из домовой книги. Все остальное проверяется неофициально через знакомства и связи компании, которая проводит юридическую экспертизу недвижимости, а также неофициальные базы данных.

Чтобы максимально исключить риск потери квартиры и после тщательной проверки, выложив за нее кругленькую сумму, необходимо выяснить, страхует ли свои риски юридическое агентство, говорит О.Золотарева. Иначе, затраты на проверку – коту под хвост.

Кстати, застраховать риски можно и напрямую без участия юридического агентства. В середине 1990-х в России появилось титульное страхование (от англ. title – право собственности). Этот вид страховки обязателен при покупке квартиры в ипотеку. Так и банк, и будущий собственник защищают себя от потерь.

В случае, если нет страховки, но суд на вашей стороне и обязывает продавца вернуть все выплаченные вами за квартиру суммы, освободить помещение покупателю придется немедленно. Ждать же денег, скорее всего, придется долгие годы, если вообще удастся дождаться.

Если же титул застрахован, то в случае возникновения претензий от бывших владельцев страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и незамедлительно возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда.

Можно отдельно застраховать: расходы, связанные с ведением судебного дела; потерю средств, вложенных в покупку недвижимости; и даже — необходимость произвести дополнительные затраты на приобретение аналогичного жилья при существенном увеличении рыночной стоимости недвижимости.

Резюмируя все выше перечисленное, можно схватиться за голову и отказаться от идеи быть собственником жилья. Страховка – тоже дело недешевое. Сроки действия титульного страхового полиса в большинстве компаний составляют лишь от года до десяти лет с возможным продлением. Базовые тарифы составляют примерно 0,8-1,5% от стоимости квартиры.

Впрочем, риск, как известно, – благородное дело. Однако рисковать стоит с умом, предусматривая все возможные сценарии развития событий. Покупка квартиры – дело куда более серьезное, чем кажется на первый взгляд. Лучше перестраховаться, советуют эксперты, чем остаться на улице без гроша в кармане.

Наталья Трефилова