В Москве нет места для нищих

Усилившийся в последние несколько лет поток мигрантов в РФ, как легальных, так, в особенности, и нелегальных, достигающий, по некоторым оценкам ФМС, уже 10 млн человек в год, вызывает у коренных россиян чувство некоторой тревоги. Это чувство лишь усугубляется спаянностью некоторых диаспор, которые зачастую используют возможности землячества для получения неформальных преимуществ в российском индивидуализированном социуме, которые порой можно назвать и «нечестными».

Одной из естественных преград для такого рода «преимуществ» является стоимость жилья в РФ, которая слишком высока для многих мигрантов, приезжающих в Россию «на заработки». Однако, рынок жилья, например, в Москве, постоянно меняется, и панельное жилье старой застройки уже относят к самой нижней категории стоимости «эконом-класса», приближающееся по качеству к уровню «жилья для бедных». В связи с этим в обществе возникает закономерный вопрос: не появятся ли в столице некие «гарлемы», или «арабские» (китайские, и т.п.) кварталы, которые, наподобие кварталов «внутреннего города» Нью-Йорка, будут включать дешевое полуразрушенное жилья, цена аренды которого будет доступна даже нищим мигрантам?

Напомним, что серьезным очагом бедности в США был и остается штат Нью-Йорк, главным образом, за счет своего крупнейшего мегаполиса. В городе живет около 2,5 млн бедных (концентрация детской бедности – около 19,4%), - целая армия, лицо которой во многом формируется в основном чертами растущей армии иммигрантов из Латинской Америки и Африки. Уличные суповые кухни, продажа сомнительных «пирожков с кошатиной», почти официальный статус наркодилеров, и криминальные городские банды вместо закона дополняют антураж подобных районов. Причем заселению «кварталов» inner city отдельными группами иммигрантов, зачастую не желающих и неспособных интегрироваться в общество, способствует мизерная стоимость жилья, в котором можно существовать даже на государственные пособия и подачки благотворительных организаций.

В последнее время рост цен на недвижимость в Москве как будто предполагает и заметное расслоение, когда новостройки стремительно оторвутся по цене от вторичного панельного «неликвида». С этим обычно и связывают опасения возникновения «гарлемов» в столице. Но к счастью, тренд, похоже, идет несколько в другом направлении - из-за дороговизны московской земли, специфики хаотичной застройки столицы, и отсутствия специального строительства «для бедных», Москве пока не угрожает появление «чайнатаунов» (если не считать, конечно, кондоминиумы – эти своеобразные «чайнатауны» для богатых).

Действительно, в условиях, когда Москва уже догнала по ценам на жилую недвижимость Вашингтон и Париж, квартиры даже в самых непрезентабельных районах столицы все равно недешевы. При этом перегретый рынок позволяет даже панельному жилью 30-50-летнего возраста в хорошем районе Москвы успешно конкурировать с квартирами эконом-класса в новостройках пригородов.

Дело в том, что на московском рынке недвижимости благодаря местной специфике сложилась тенденция, которую хорошо иллюстрирует разработанный отечественными аналитиками «индекс расслоения цен». Разработчик индекса, аналитическая компания «Индикаторы рынка недвижимости», поясняет, что за основу был взят экономический принцип расслоения общества - соотношение доходов 10% самых богатых людей к 10% самых бедных (показатель рассчитывается на основе сравнения 20% самых дорогих и 20% самых дешевых квартир).

При этом оказывается, что для Москвы индекс расслоения колеблется около 2,0, и в периоды ажиотажного роста цен его значение (разрыв между ценами на дешевые и дорогие квартиры) уменьшается. В это время дешевое жилье мгновенно вымывается с рынка, и его цены растут намного быстрее, чем жилья бизнес и элитного классов, тем самым ограничивая его продажи. Напротив, во время спада и коррекции цен индекс растет, причем цена на качественное и дорогое жилье фиксируется или даже инерционно растет на небольшую величину, что в свою очередь, чуть поднимает средние цены.

Таким образом, сегмент дешевого жилья выказывает явное сопротивление ажиотажу, который всегда ожидают от спроса, вызванного притоком мигрантов – при скачках ценовых уровней рынка, дешевое жилье дорожает с заметным опережением, как это было с квартирами в 5-этажках в период роста в 2006 году. При этом нижний ценовой порог на жилье в обозримом будущем вряд ли будет опускаться – этому препятствует растущий спрос на столичную землю для застройки под коммерческую недвижимость и элитные новостройки. К тому же, обособлению «кварталов» препятствует и исторически довольно хаотичная застройка города, что мешает социальному расслоению в связи с территориально обусловленным качественным фактором. Иначе говоря, современные небоскребы в Москве зачастую вырастают рядом с покосившимися от времени старинными рядами. Не означает скорой реструктуризации и появление в некоторых районах центра города пулов дорогих магазинов, ресторанов, и жилых домов: по расчетам аналитиков, на процесс частичного формирования «богатых» районов может уйти около 25 лет.

Таким образом, нищих и полукриминальных районов в городе никак не ожидается. В условиях, когда даже однокомнатная «хрущевка» стоит порядка $130 тыс., а комната в коммуналке - $60-80 тыс., в Москве вряд ли когда-либо возникнут районы, сплошь населенные зарубежными гастарбайтерами – конечно, если властям города не придет в голову блажь построить для них какие-нибудь специальные «социальные» массивы.

Александр Радугин